• 鏡湖區安置住宅小區物業管理暫行辦法

    來源:    日期:2016-1-6    瀏覽次數3152

    目    錄

    第一章  總 則

    第二章  安置住宅小區物業管理的基本原則

    第三章  安置住宅小區物業管理的基本內容

    第四章  安置住宅小區物業服務企業進駐的基本條件

    第五章  安置住宅小區配套基礎設施的基本要求

    第六章  安置住宅小區物業管理相關部門的基本職責

    第七章  安置住宅小區物業服務的基本標準

    第八章 附則

     

     

    第一章 總    則

    安置房是指因城市規劃、土地開發等原因對房屋被征收的住戶進行安置所建的房屋。安置住宅小區即指安置房集中興建的住宅小區。

    安置房管理工作充分體現了政府在推進這項民生工程的過程中為百姓帶來的人文關懷。功能齊備、環境優美、秩序井然、安全舒適的人居環境則是人文關懷的直接而外在的體現。進一步加強安置住宅小區的物業管理與服務工作已迫在眉睫。根據《安徽省物業管理條例》等相關法律法規的規定,結合鏡湖區安置住宅小區的現狀,特制定《鏡湖區安置住宅小區物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。

       第二章   安置住宅小區物業管理的基本原則

    安置住宅小區物業管理工作遵循以下原則:

    一、堅持市場化原則:堅持政府引導、市場運作,通過以獎代補等形式逐步引導業主自我管理,使小區逐步走向物業管理市場化良性運行軌道。

    二、堅持分層定級原則:按照安置房的交付時間及規模劃分兩個等級,分別制定物業服務的標準。

    三、堅持屬地管理原則:安置住宅小區的物業管理工作應堅持在屬地社區的組織協調下開展工作。

    四、堅持以人為本原則:安置住宅小區的物業管理工作應堅持以人為本的原則,有效改善人居環境,提升居民滿意度和幸福指數。

    五、堅持標準化、規范化和專業化管理原則:物業管理工作的招投標、業委會成立、議事規則、管理公約、服務方案等各項程序和內容應堅持在法律法規的框架下走標準化、規范化和專業化的道路。

    第三章 安置住宅小區物業管理的基本內容

    安置住宅小區物業管理的內容涵蓋保潔服務、秩序維護、安全防范、綠化養護、設施設備維護、內部管理、延伸服務等諸多方面。根據安置住宅小區的現狀,目前,物業管理工作必須做好做實 “六保”,才能有效提高小區居民的滿意度,使政府、業主和企業實現三方共贏。  

    所謂“六保”,即指保潔、保安、保亮、保綠、保秩序、保設施。“六保”大體上涵蓋了物業日常管理的基本內容,也是物業管理日常工作的基本要求,做好做實 “六保”,小區的內部環境基本上能夠得到保障。

    保潔:定時掃和普掃結合,保證小區垃圾日產日清,干凈整潔;

    保安:固定崗和流動崗結合,監控到位,24小時值班巡邏,保證小區安全防范到位;

    保亮:及時維護好小區道路、樓道、車庫等各處燈具,按規定按時開關,保證小區燈具完好率達85%以上;                                                   

    保綠:按時管理養護好小區的各類綠化,按園林綠化的技術要求開展修剪、除蟲、澆灌、施肥、移植等管理養護工作;

    保秩序:加強對進出車輛、人員的登記、引導等工作,保證小區內部秩序井然;

    保設施:設置專門崗位,配備專業人員對地下管網、消防、二次加壓泵、電梯等各類設施設備進行維護保養,保證各類設施設備完好率達100%。

    物業內部管理、業主投訴接待、矛盾調處、社區文化活動開展以及延伸服務等均應同時包涵在物業管理與服務工作內容當中。

    第四章 安置住宅小區物業服務企業進駐的基本條件

    進駐鏡湖區安置住宅小區從事物業服務活動的企業必須滿足以下基本條件:

    一、須具備三級或以上物業管理資質;

    二、須提交切實可行的管理方案,包括根據實際情況設置的崗位、崗位人員配備、崗位職責、各崗位工作計劃、管理流程、突發事件應急處置預案、成本預算以及合理化建議等;

    三、須繳納誠信金,由社區或公共服務中心保管,誠信金繳納比例為小區3個月的物業服務費。合同期滿或合同終止時退還誠信金。

    四、須遵紀守法、誠實守信,無不良記錄。

    第五章 安置住宅小區配套基礎設施的基本要求

    為保證物業管理工作平穩有序,安置住宅小區的配套建筑及設施設備應符合下列基本要求:

    一、物業服務用房的配置:物業管理區域物業總建筑面積五萬平方米以下的,按照不少于建筑面積一百平方米配置;二十五萬平方米以下的,按照2‰配置;超過二十五萬平方米的,超過部分按1‰的標準配置;物業服務用房原則在地面以上,便于開展物業服務活動,并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能。物業服務用房應當包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等。其中,業委會辦公用房建筑面積不低于二十平方米。建設單位移交物業服務用房,不得收取任何費用。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。

    二、封閉管理:安置住宅小區在物業進駐前應進行封閉,設置合理的進出通道,出入口應設有值班室和大門、道閘等。

    三、安全設施:監控、防爬刺、樓道燈、三方或五方門禁系統等安全防范設施設備等應配置合理并建設到位。

    四、市政設施:應按照規劃要求完成各類市政設施的配套建設,保證小區內部道路平整、各類地下管網順暢、路燈明亮等。

    五、綠化設施:應按照規劃要求完成綠化建設,各類小品、樹種等搭配合理。

    六、消防設施:火災報警系統、滅火器材、消防栓、泵房等消防設施設備應按規劃要求設置齊全,完成建設并保持完好。

    七、特種設備:電梯等特種設施設備須經質量技術監督部門檢驗檢測,并出具符合要求的檢測報告。

    八、車庫車位:完善停車場道閘系統,并按照規劃要求將車行道標示、車庫標識牌、車位線予以配置并建設到位。

    九、資料完整:在辦理物業承接驗收手續時,建設單位或業主單位應向物業服務企業移交下列相關資料:

    1、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

    2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

    3、物業質量保修文件和物業使用說明文件;

    4、物業管理區域內各類建筑、場地、設施設備的清單(注明產權人);

    5、園林綠化施工圖紙及樹木清單;

    6、業主名冊;

    7、物業的使用、維修、管理必需的其它資料。

    十、法律法規規定的其它條件。

    十一、安置房小區配套建筑及設施設備達不到要求的應在一年內完善完畢。

     

    第六章 安置住宅小區物業管理相關單位工作職責

        安置住宅小區的物業管理工作是一個系統工程,需要各相關單位和部門相互協調、相互配合,應堅持分工明確、各負其責的原則,各相關單位和部門應切實履行各自的基本職責:

    (一)區物業辦:從行業管理角度對物業服務企業實施監管;負責物業服務企業的資質申報和資質年審的初審;宣傳物業管理法律、法規;組織物業服務企業從業人員、業主、業主委員會等進行相關培訓;指導公共服務中心組織召開首屆業主大會及選舉業主委員會;牽頭組織相關單位、部門對住宅小區的物業管理工作進行年度考核。

    (二)區重點局:負責按照規劃和管理要求建設安置住宅小區及配套設施;牽頭組織區物業辦、公共服務中心、社區、相關單位參加小區的分期和綜合驗收;對分期交付的小區做好已交付部分與在建部分的區域劃分工作,并且確保小區業主生活便利;在完全建成后,應當將公共區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備,按規定移交給相應的專業經營單位進行維護管理;負責將成套建設資料按時移交給前期物業服務企業;小區交付前8個月正式書面告知區宜居公司做好小區物業交接準備;一個月內完成小區全套資料交付;負責保質期內房屋質量問題維修和整改。

    (三)區宜居公司:負責對新建安置住宅小區實施前期物業管理,按照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定,業主入住前5個月前完成前期物業公司招標入駐管理工作,管理合同應明確獎罰條款,并在合同簽訂一個月內報區物業辦備案;負責對建設單位在保質期內質量問題的整改督促;同時在房屋交付時,公示前期物業管理合同和臨時管理規約;項目綜合驗收完成后,按照合同約定按期支付物業服務費用。

    (四)公共服務中心:按時組織協調業主代表、建設單位和社區居民委員會(或村委會)召開首次業主大會,負責業主委員會的選舉和換屆,并指導業委會開展日常工作;參與安置住宅小區物業服務企業的招投標工作,加強對物業服務企業的日常監管;積極協調相關部門,協助物業服務企業和業主解決疑難問題;牽頭信訪、矛盾等問題的排查、調處;每月定期召開物業管理聯系會議;制定物業管理宣傳培訓計劃并按計劃開展工作。

    (五)市容局:負責查處未經城市規劃行政主管部門批準,在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的;拆改房屋承重結構; 擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營,侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備; 擅自改變房屋外貌,影響他人生活、工作或者市容環境;違反規定擺攤設點、占道經營;違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;亂倒建筑及生活垃圾;未經批準擅自飼養家畜家禽等影響市容和環境衛生。

    (六)公安部門:負責維護安置住宅小區治安,指導物業服務企業做好小區的安防工作,加大對盜竊等違法行為的查處力度;負責查處違反治安管理條例以及生產、銷售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為;加強犬類管理;負責對小區內棋牌室等違法違規行為的查處。

    (七)工商部門:負責對在物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為的查處;對住宅改變為經營性用房,申請人未能提交本單元、本棟住戶、業主委員會等利害關系人書面同意材料的,不予核發營業執照;對影響周邊環境不適合于開設的經營項目不予核發營業執照;適當放寬物業服務企業的兼營范圍,在不損害利害關系人利益的情況下,經業主大會同意,允許和扶持物業服務企業開展多種經營。

        (八)環保部門: 負責對在物業管理區域內貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業污水、工業廢棄物的查處;城市飲食服務業的經營者未采取有效污染防治措施,致使排放的油煙等對附近居民的居住環境造成污染;工業企業、建筑施工噪音等其他影響物業管理區域環境的行為。

    (九)規劃部門:負責對未經規劃部門批準擅自進行改建、擴建和增建建筑物或構筑物的行為的查處;未經規劃部門批準擅自改變建筑物使用功能的,應按照《城鄉規劃法》及相關法律法規的規定予以嚴管重罰。

    (十)國土部門:負責對改變房屋使用性質的行為的查處。

    (十一)質監部門:負責對小區內特種設施設備的監管。

    (十二)園林綠化部門:負責侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木的行為的查處下。

    (十三)消防部門: 負責對擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施行為的查處;增加建筑物火災荷載、占用消防道路設施等行為;堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質;牽頭組織消防安全檢查。

    (十四)物業服務企業:以為業主服務為宗旨,全面履行合同約定;接收各相關部門、業主委員會及業主的監督;按照規定公布物業服務費收支情況,接受監督;協助有關部門提供社區服務,積極開展社區文體等活動;協助中心、社區開展計劃生育、文明創建、社會治安綜合治理、數字化考核等社會活動;協助業主大會成立及業主委員會的換屆;協助業主對物業專項維修資金的籌集和使用;加強自律,依法介入和有序退出物業管理項目

    (十五)業主委員會:執行業主大會的決定和決議;召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;監督管理規約的實施督促業主繳納物業服務費及其他相關費用;組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;負責小區移交接管驗收管理工作;業主大會賦予的其他工作。

    第七章 安置住宅小區物業服務的基本標準

    鏡湖區安置住宅小區服務標準依據安置房的收費標準、交付時間、規模劃分三個等級,分別制定物業服務的標準。

    服務標準一:光華星城等2011年之后交付的小區,參照光華新城與區政府簽訂的合同中約定的服務標準。

    服務標準二:新都花園等22個符合蕪湖市普通住宅小區二級收費標準的小區,參照《蕪湖市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準》二級標準制定服務標準。

    服務標準三:濱江山莊等5個符合蕪湖市普通住宅小區三級收費標準的小區,參照《蕪湖市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準》三級標準制定服務標準。

    服務標準一

     

    項目
    服務內容與服務標準
    分值
    (一)
    綜合
    管理
    標準
    1、服務與被服務方簽訂物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
    2
    2、管理人員按國家規定取得物業管理資格證書;
    2
    3、財務管理運作規范,賬目清晰,并按規定定期公布物業管理費和維修資金收支賬目;
    2
    4、管理處24小時有人值班;
    2
    5管理制度完善;
    2
    6、物業服務檔案資料齊全、分類科學、管理完善、易于檢索;
    2
    7、管理人員服裝統一、儀表整潔、掛牌上崗、行為規范;
    2
    8、管理人員中具有大專以上學歷的占總人數的30%以上;
    2
    9、對業主或非業主使用人的求助、咨詢即時處理,對業主或非業主使用人的投訴在3天內答復;
    2
    10、每年至少一次以書面方式征詢全體業主或非業主使用人對物業服務的意見,滿意率達到85%以上;
    2
    11、積極開展各類社區文化活動,每年組織有業主或非業主使用人參與的社區文化活動不少于一次。
    2
     
     
     
     
     
     
    (二)
    房屋
    共用
    部位
    共用
    設施
    設備
    維修
    養護
     
    1、做好共用部位和共用設施設備的維修保養和巡視檢查工作,保障共用部位和設施設備的安全正常運行;
    2
    2、設施設備有國家規范的,應達到規定的保養標準;
    4
    3、各類設施設備配有專人管理;
    2
    4、建立各類設施設備的運行檔案,記錄齊全;
    4
    5、各類設施設備的標志清晰、明確,對小區內有危險、隱患的部位設置安全防范、警示標識或維護設施;
    2
    6、對可能發生的各種突發設備故障有應急預案;
    4
    7、小區道路、場地保持基本平整,不積水;
    4
    8管井不漫溢,管井蓋無缺損,保證排水管道通暢;
    2
    9、水箱、蓄水池蓋保持完好并加鎖,每年定期清洗兩次,污水排放符合基本要求;
    2
    10、各類設施設備的完好率達到98%以上;共用部位、停車場等照明系統的完好率達到99%以上;
    2
    11、加強對消防系統的檢查保養,消防栓、滅火器、報警功能巡查每周不少于兩次;消防泵啟動每年不少于兩次;
    4
    12、24小時受理業主或非業主使用人報修,急修半小時內到現場處理,一般修理1天內處理。
    4
     
     
     
    (三)清潔
    衛生
    1、各類清潔設施設備配備齊全,并有專人管理,管理制度完善;
    2
    2、垃圾日產日清,保持公共區域整潔、無異味;
    2
    3、使用環保的清潔劑;
    2
    4、做好白蟻及衛生蟲害的防治工作;
    1
    5、樓道、停車場、道路、綠地等公共部位的清潔每天不少于一次,保持地面、綠地清潔;
    2
    6、大堂地面拋光打蠟或晶面研磨每季度不少于一次;
    2
    7、5-10月的滅蚊、滅鼠、滅蒼蠅、滅蟑螂等消殺工作每月不少于二次,其余月份每月不少于一次;
    1
    8、外墻清潔每四年不少于一次。
    1
    (四)
    園林
    綠化
    1、有專業人員進行綠化管理,各類制度健全;
    2
    2、草坪生長良好,及時修剪和補種;
    2
    3、花卉、綠籬、樹木根據其品種和生長情況,及時修剪整形;
    2
    4、做好病蟲害防治工作;
    2
    5、草坪無明顯缺水枯黃,每年除草、修剪四遍以上,控制雜草滋生,雜草面積不大于5%;
    2
    6、喬、灌木、攀緣植物每年實施修剪二次以上。
    2
    (五)
    公共
    秩序
    維護
    1、配有專職的保安人員,24小時值班,各類管理制度完善;
    2
    2、保安人員上崗時佩戴統一標志,穿戴統一服裝;
    1
    3、有火警、水警、盜匪警情、災害氣候預防等應急預案;
    2
    4、對進出車輛進行管理和疏導,車輛停放有序;
    1
    5、小區設有專門的智能化信息監控中心;
    1
    6、每年組織有業主或非業主使用人參與的消防演習不少于一次;
    2
    7、對保安人員的培訓及實操全年不少于180課時;
    1
    8、加強對小區的巡邏,保安人員每隔三小時到指定區域巡邏一次;
    1
    9、實行封閉式管理的,對外來人員進入物業小區進行詢問和登記;
    1
    10、對居住滿一年的業主或非業主使用人,熟悉率達到80%以上;
    1
    11、在本小區工作六個月以上的保安員占20%以上;新建小區從事本崗位工作六個月上以上達到20%以上;
    2
    12、車輛行駛有規定路線,停車場配置道閘和錄像監視系統,停車標識清晰明確,有人員巡視和協助停車事宜;停車場24小時有專人管理。
    2
    合計
     
    100

     

     
     
     
     
     
     
     
    服務標準二

     

    項目
    服務內容與服務標準
    分值
    (一)
    基本
    要求
    1、有管理處辦公機構,辦公設施設備較為先進完備,應用計算機等現代化管理手段進行科學管理,辦公場所整潔有序;
    2
    2、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全;
    2
    3、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
    2
    4、企業內部考核制度健全,崗位職責明確,有完善的物業管理方案,質量管理、檔案管理、財務管理等制度健全;
    2
    5、管理人員70%持有物業管理上崗證書,特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗;
    2
    6、服務人員統一著裝、佩戴標志、行為規范,服務主動熱情;
    2
    7、在醒目處公示小區物業收費標準和停車收費標準;提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,在明顯位置公示服務項目和收費標準;
    2
    8、公示24小時服務電話。急修1小時內,其它報修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄;
    2
    9、按有關規定和合同約定公布物業服務收費的收支情況和物業經營性收支情況;
    2
    10、按有關規定和合同約定規范管理、使用住房專項維修資金;
    2
    11、每年至少1次采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式征求業主意見,滿意率80%以上,對薄弱環節進行改進。
    2
     
     
     
     
     
     
    (二)
    房屋
    共用
    部位
    共用
    設施
    設備
    維修
    養護
     
     
     
     
     
     
     
    1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;
    2
    2、房屋外觀(包括屋面、露臺)完好、整潔;公共樓梯間墻面、地面無破損;外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序;
    4
    3、陽臺封閉統一有序;
    2
    4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度;與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議,查驗裝修申請方案及審批記錄,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理;對裝修現場進行巡視與檢查,每周不少于1次,有日常巡查記錄;對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸止;
    4
    5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門;
    2
    6、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;
    2
    7、小區主出入口設有小區平面示意圖,各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志;
    2
    8、小區道路平整,主要道路及停車場交通標志齊全、規范;
    2
    9、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練,嚴格遵守操作規程及保養規范;
    2
    10、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常,維護良好,保養檢修制度完備,有設備運行記錄;對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄;
    2
    11、載人電梯24小時正常運行;
    2
    12、消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通;
    2
    13、設備用房整潔,主要設施設備標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施;
    2
    14、路燈、樓道燈完好率不低于90%,按規定定時開關;
    2
    15、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;業主委員會成立后的小區,屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告和建議,根據業主大會的決定,組織維修;
    2
    16、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;業主委員會成立后的小區,屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告和建議,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造。
    2
    (三)公共
    秩序
    維護
    1、小區實行封閉式管理,主出入口設有值班室,實行24小時值班看守,高峰時間站崗值勤,有詳細的交接班記錄;
    3
    2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏,不少于8次,對小區重點部位每2小時巡查一次,并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問,發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時;
    3
    3、對進出小區的車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放,確保消防車、救護車、警車等特種車輛暢通;
    2
    4、對大型物件搬出小區的行為實行登記;
    1
    5、對突發事件有應急處理預案,遇警能及時報警;
    2
    6、協助公安部門做好小區治安防范工作。
    2
    (四)
    綠化
    養護
    1、綠化覆蓋率不低于25%,花草樹木長勢良好,無枯死、無破壞、無大面積蟲害現象;
    2
    2、有專業人員實施綠化養護管理;
    2
    3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長狀況及時修剪,灌木每年修剪不少于2次;
    2
    4、草坪生長整齊,保持修剪,及時清除雜草,有效控制雜草孳生,無垃圾、無煙頭紙屑;
    2
    5、適時組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍,綠地施肥每年不少于1次;
    2
    6、適時噴灑藥物,預防病蟲害。
    2
    (五)
    保潔
    服務
    1、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次,半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
    6
    2、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每2月檢查1次,每年清掏1次,發現異常及時清掏。
    3
    3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱,垃圾清運日產日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現象;
    2
    4、垃圾設施每日清潔1次,無異味;
    2
    5、二次供水水箱按規定定期清洗,水質符合衛生要求;
    2
    6、建立消殺工作管理制度,根據實際情況開展消殺工作,適時投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
    2
    合計
     
    100

     

     
     
    服務標準三

     

    項目
    服務內容與服務標準
    分值
    (一)
    基本
    要求
    1、設有物業管理處,配置基本的辦公設施設備,辦公場所較整潔有序;
    2
    2、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全;
    2
    3、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
    2
    4、企業崗位職責明確,有物業管理方案,建立質量管理、檔案管理、財務管理制度;
    2
    5、管理人員60%持有物業管理上崗證書、特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗;
    3
    6、服務人員佩戴標志、行為規范,文明服務;在小區內公示物業收費標準和停車收費標準;
    4
    7、公示服務聯系電話,報修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄,急修應盡快到達現場;
    2
    8、按有關規定和合同約定公布物業服務收費的收支情況和物業經營性收支情況;
    2
    9、按有關規定和合同約定規范管理、使用住房專項維修資金;
    2
    10、每年至少1次采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式征求業主意見,滿意率70%以上,對薄弱環節進行改進。
    2
     
     
     
    (二)
    房屋
    共用
    部位
    共用
    設施
    設備
    維修
    養護
    1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;
    2
    2、房屋外觀(包括屋面、露臺)完好、整潔;外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序;
    3
    3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度;與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議,查驗裝修申請方案及審批記錄,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項;對裝修現場進行巡視與檢查,每月不少于2次,有日常巡查記錄;對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸止;
    4
    4、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門;
    2
    5、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;
    3
    6、各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志;
    2
    7、小區道路平整,主要道路及停車場交通標志齊全;
    2
    8、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常,維護良好,保養檢修制度完備,有設備運行記錄,對設備故障及重大事故有處理記錄;
    3
    9、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范;
    2
    10、載人電梯24小時正常運行;
    2
    11、消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通;
    2
    12、設備用房整潔,主要設施設備標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施;
    2
    13、路燈、樓道燈完好率85%以上,按規定時間定時開關;
    3
    14、根據房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;業主委員會成立后的小區,屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告和建議,根據業主大會的決定,組織維修;
    3
    15、對共用設施設備適時組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;業主委員會成立后的小區,屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告和建議,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造。
    3
    (三)
    公共
    秩序
    維護
    1、設有門崗室,小區主入口實行24小時值班看守;
    2
    2、按照規定路線和時間巡邏,對小區重點部位至少每3小時巡查一次,并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問,發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門;
    3
    3、小區內車輛有序通行、停放,確保消防車、救護車、110警車等特種車輛暢通;
    2
    4、對大型物件搬出小區的行為實行登記;
    2
    5、對火災、治安、公共衛生突發事件有應急處理預案,遇警能及時報警;
    2
    6、協助公安部門做好小區治安防范工作。
    2
    (四)
    綠化
    養護
    1、綠化覆蓋率不低于15%,花草樹木長勢良好;
    2
    2、花草樹木應定期修剪,整齊美觀;
    3
    3、定期清除綠地雜草;
    2
    4、預防花草、樹木病蟲害。
    2
    (五)
    保潔
    服務
    1、小區公共場所每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次;共用部位玻璃每季度清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次。及時清除積水、積雪。
    5
    2、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次,每年清掏1次,發現異常及時清掏;
    3
    3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱,垃圾清運日產日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現象;
    3
    4、垃圾設施每周清潔2次,無異味;
    3
    5、二次供水水箱適時清洗,水質符合衛生要求;
    3
    合計  
    100

     

     

     

    附:目前已入駐的安置房參照服務標準分類

    參照標準一的小區:光華星城。

    參照標準二的小區:弋江新生活、在水一方、天湖花園、新都花園、天香苑、端家園、花園一村、花園二村、來龍里、濱江家園、保興港(保5)、鏡湖新城1#地塊、鏡湖新城2#地塊、鏡湖新城3#地塊、鏡湖新城4#地塊、鏡湖新城6#地塊、東方龍城、吉和名流、左岸、徽商春天、融匯錦江、傲然天成。

    參照標準三的小區:濱江山莊、赤鑄山莊、棠梅小區、保興灣(保6)、圣地雅歌安置區。

    第八章 附   則

    一、本《辦法》由鏡湖區安置住宅小區物業管理工作領導小組負責解釋;

    二、本辦法自2013年   月   日起施行。

     

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