第一章 總    則

第一條 為規范住宅物業管理服務行為，促進我區物業管理工作健康有序發展，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》，結合我區物業管理市場現狀，特制定本辦法。

第二條 物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 物業服務企業從事物業管理經營性活動必須取得物業管理資質，其接管項目的面積必須與其資質等級相符。

第四條 根據住宅小區的交付時間、建設單位、性質不同，我區住宅小區分為企業開發的商品房小區和政府開發的安置房小區（以下簡稱商品房小區和安置房小區），其中商品房小區按照新建小區和老舊小區劃分，安置房小區分為新交付安置房小區（2013年以后交付）和安置房小區。

第二章 職    責

第五條 住宅小區物業管理工作是系統性工程，需相關單位和部門之間相互協調、配合，業主、物業服務企業、相關單位和部門應各負其責，切實履行各自的基本職責。

（一）區物業辦:從行業管理角度對物業服務企業的實施監管；負責物業服務企業的資質申報和資質年審的初審；宣傳物業管理法律、法規；組織物業服務企業從業人員、業主、業主委員會等進行相關培訓；指導公共服務中心組織召開首屆業主大會及選舉業主委員會；牽頭組織相關單位、部門對住宅小區的物業管理工作進行年度考核；組織全區創先評優等工作。

（二）開發企業:合理規劃并按照規劃要求建設住宅小區內配套設施；對分期交付的小區做好已交付部分與在建部分的區域劃分工作，并且確保小區業主生活便利；在完全建成后，應當將公共區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備，按規定移交給相應的專業經營單位進行維護管理；在銷售物業前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并按規定移交相關材料，并在一個月內將前期物業服務合同送區物業辦備案。

（三）區重點局:合理規劃并負責按照規劃和管理要求建設安置住宅小區及配套設施；組織區物業辦、公共服務中心和社區參加小區的分期驗收、消防驗收、綜合驗收；負責房屋在保質期內的維修和改造；對分期交付的小區做好已交付部分與在建部分的區域劃分工作，并且確保小區業主生活便利；在完全建成后，應當將公共區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備，按規定移交給相應的專業經營單位進行維護管理；負責整理、收集全套小區建設資料，并將資料按時移交給前期物業服務企業；小區正式交付前八個月書面告知區宜居公司小區交付時間，并做好物業交接準備。

（四）區建投：負責安置房項目的資金籌措；

（五）區宜居公司：負責對新建安置住宅小區實施前期物業管理，按照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定，業主入住前5個月前完成前期物業公司招標入駐管理工作，管理合同應明確獎罰條款，并在合同簽訂一個月內報區物業辦備案；負責對建設單位在保質期內質量問題的整改督促；同時在房屋交付時，公示前期物業管理合同和臨時管理規約；項目綜合驗收完成后，按照合同約定按期支付物業服務費用。

（六）公共服務中心：根據《安徽省物業管理條例》，按時組織協調業主代表、建設單位和居民委員會（或村委會）召開首次業主大會，選舉產生或改選業主委員會，并指導業委會開展日常工作；參與安置住宅小區物業服務企業的招投標工作，加強對物業服務企業的日常監管；定期召開物業聯席會議，排查和調處物業矛盾；協調相關部門，協助物業服務企業和業主解決疑難問題；按季度對轄區內物業服務企業進行考核。

（七）社區：定期開展物業管理相關的社區文化建設活動；提供數字化城管、文明創建考核結果；按月對轄區內物業服務企業進行考核。

（八）市容局負責違法行為的查處，主要有：未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的；拆改房屋承重結構; 擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備; 擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環境；違反規定擺攤設點、占道經營;違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;亂倒建筑及生活垃圾；未經批準擅自飼養家畜家禽等影響市容和環境衛生。

（九）公安部門負責違法行為的查處，主要有：負責維護住宅小區治安，指導物業服務企業做好小區的安防工作，加大對盜竊等違法行為的查處；負責“住改非”中擅自經營棋牌室等違法行為的查處；負責查處違反治安管理條例以及生產、銷售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為；加強犬類管理。

（十）工商部門負責違法行為的查處，主要有：在物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為；對住宅改變為經營性用房，申請人未能提交本單元、本棟住戶、業主委員會等全體利害關系人書面同意材料的，不予核發營業執照；對影響周邊環境不適合于在住宅小區內開設的經營項目不予核發營業執照；適當放寬物業服務企業的兼營范圍，在不損害利害關系人利益的情況下，允許和扶持物業服務企業開展多種經營。

    （十一）環保部門負責違法行為的查處，主要有：在物業管理區域內貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業污水、工業廢棄物；城市飲食服務業的經營者未采取有效污染防治措施，致使排放的油煙等對附近居民的居住環境造成污染；工業企業、建筑施工噪音等其他影響物業管理區域環境的行為。

（十二）規劃部門負責違法行為的查處，主要有：未經規劃部門批準擅自進行改建、擴建和增建建筑物或構筑物的；未經規劃部門批準擅自改變建筑物使用功能的。應按照《城鄉規劃法》及相關法律法規的規定予以嚴管重罰。

（十三）園林綠化部門負責違法行為的查處，主要有：侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木的行為。

（十四）消防部門負責違法行為的查處，主要有：擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施；增加建筑物火災荷載、占用消防道路設施等行為；堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質。

（十五）國土部門負責違法行為的查處，主要有：負責對改變房屋使用性質的行為的查處。

（十六）質監部門負責違法行為的查處，主要有：負責對小區內特種設施設備的監管。

（十七）交警部門負責違法行為的查處，主要有：違反規定停放機動車輛。

（十八）業主委員會：執行業主大會的決定和決議；召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施督促業主繳納物業服務費及其他相關費用；組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；負責小區移交接管驗收管理工作；業主大會賦予的其他工作。

（十九）物業服務企業：以為業主服務為宗旨，全面履行合同約定；接收各相關部門、業主委員會及業主的監督；按照規定公布物業服務費收支情況，接受監督；協助有關部門提供社區服務，積極開展社區文體等活動；協助中心、社區開展計劃生育、文明創建、社會治安綜合治理、數字化考核等社會活動；協助業主大會成立及業主委員會的換屆；協助業主對物業專項維修資金的籌集和使用；加強自律，依法介入和有序退出物業管理項目

第三章 考    核

第六條 本辦法考核對象為區境內從事經營活動的物業服務企業、相關部門、公共服務中心?？己斯ぷ饔社R湖區物業管理工作領導小組牽頭，區物業管理辦公室按照考核細則組織公共服務中心、社區、物業服務企業共同實施。

第七條 物業服務企業的考核實行月度、季度考核與年終考核相結合的原則。月度考核由社區實施，考核分值占全年考核權數的50%，季度考核由公共服務中心實施，考核分值占全年度考核權數的30%，年度考核由區物業辦牽頭實施，考核分值占全年度考核權數的20%。

公共服務中心的考核實行日常工作與年終考核相結合的原則。日常工作分值占全年度考核權數的80%，年度考核由區物業辦牽頭實施，考核分值占全年度考核權數的20%。

各相關部門考核實行日常工作考核，由公共服務中心實施。

第四章 獎    扶

第八條 本辦法獎扶政策分為進駐管理、日常管理、物業用房三方面。

第九條 進駐管理獎扶對象為區境內無物業管理小區。獎扶金額為合同約定的一個月的物業服務費。

滿足以下條件可參與獎扶申請：

（一）進駐無物業管理小區實施物業管理，并與業主簽訂三年或三年以上的物業服務合同。

（二）物業服務合同內容包括房屋及共用設施設備的維修和養護、環境清潔、秩序維護、綠化養護等；

（三）業主及住戶的滿意度達到85%以上；

（四）一年內未發生重大安全責任事故（包括重大公共衛生事故、火災、刑事案件等）；

（五）一年內未發生群體性事件和業主集體上訪事件。

第十條 日常管理獎勵標準以小區為單位，當年參與考核且考核分值在90分或80分以上定為優秀或合格等次，按優秀和合格兩個等次分別給予2萬元和1萬元獎勵。建筑面積五萬平方米以上小區獎勵金額翻倍。

連續三年考核分值在80分以上的，另獎勵1萬元。

第十一條  新建小區、老舊小區、新建安置房小區、安置房小區因基礎條件不同，考核標準不同。

第十二條 對于已引進物業管理，未按照《安徽省物業管理條例》配建物業管理用房的住宅小區（2010年1月1日前完成綜合驗收），按照物業管理用房面積標準與單位面積房屋租賃價格標準的乘積確定物業管理用房租用費用獎勵標準。

住宅小區物業管理用房的面積標準由區物業辦根據《安徽省物業管理條例》確定，單位面積房屋租賃價格標準由公共服務中心根據租賃市場行情確定。

第十三條 以上三類獎扶資金撥付程序如下：

（一）物業服務企業向社區提出申請，提供物業服務合同等資料；

（二）社區對物業服務企業提交的申請進行初步審查，經審查符合獎勵條件的，將申請資料上交所屬公共服務中心；

（三）公共服務中心審核后出具審查意見，報送區物業辦審核。

（四）區財政局按照區物業辦的最終審查意見，向公共服務中心或社區撥付獎勵資金，由公共服務中心或社區撥付給獎勵對象。

               第五章 罰    則

第十四條 對考核分值70分以下的物業服務企業限期進行整改，經過整改仍達標物業服務企業，取消其下一年度評先評優資格。

第十五條 對排名靠后的相關部門、公共服務中心、社區進行通報批評。

本辦法自下發之日執行。

附：鏡湖區住宅小區物業管理考核細則（一）—考核對象為新建商品房小區

鏡湖區住宅小區物業管理考核細則（二）—考核對象為老舊小區

鏡湖區公共服務中心物業管理考核細則

鏡湖區各相關部門物業管理考核細則

（一）區物業辦:從行業管理角度對物業服務企業實施監管；負責物業服務企業的資質申報和資質年審的初審；宣傳物業管理法律、法規；組織物業服務企業從業人員、業主、業主委員會等進行相關培訓；指導公共服務中心組織召開首屆業主大會及選舉業主委員會；牽頭組織相關單位、部門對住宅小區的物業管理工作進行年度考核。

（二）區重點局:負責按照規劃和管理要求建設安置住宅小區及配套設施；牽頭組織區物業辦、公共服務中心、社區、相關單位參加小區的分期和綜合驗收；對分期交付的小區做好已交付部分與在建部分的區域劃分工作，并且確保小區業主生活便利；在完全建成后，應當將公共區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備，按規定移交給相應的專業經營單位進行維護管理；負責將成套建設資料按時移交給前期物業服務企業；小區交付前8個月正式書面告知區宜居公司做好小區物業交接準備；一個月內完成小區全套資料交付；負責保質期內房屋質量問題維修和整改。

（三）區宜居公司：負責對新建安置住宅小區實施前期物業管理，按照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定，業主入住前5個月前完成前期物業公司招標入駐管理工作，管理合同應明確獎罰條款，并在合同簽訂一個月內報區物業辦備案；負責對建設單位在保質期內質量問題的整改督促；同時在房屋交付時，公示前期物業管理合同和臨時管理規約；項目綜合驗收完成后，按照合同約定按期支付物業服務費用。

（四）公共服務中心：按時組織協調業主代表、建設單位和社區居民委員會（或村委會）召開首次業主大會，負責業主委員會的選舉和換屆，并指導業委會開展日常工作；參與安置住宅小區物業服務企業的招投標工作，加強對物業服務企業的日常監管；積極協調相關部門，協助物業服務企業和業主解決疑難問題；牽頭信訪、矛盾等問題的排查、調處；每月定期召開物業管理聯系會議；制定物業管理宣傳培訓計劃并按計劃開展工作。

（五）市容局：負責查處未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的；拆改房屋承重結構; 擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備; 擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環境；違反規定擺攤設點、占道經營;違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;亂倒建筑及生活垃圾；未經批準擅自飼養家畜家禽等影響市容和環境衛生。

（六）公安部門：負責維護安置住宅小區治安，指導物業服務企業做好小區的安防工作，加大對盜竊等違法行為的查處力度；負責查處違反治安管理條例以及生產、銷售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為；加強犬類管理；負責對小區內棋牌室等違法違規行為的查處。

（七）工商部門：負責對在物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為的查處；對住宅改變為經營性用房，申請人未能提交本單元、本棟住戶、業主委員會等利害關系人書面同意材料的，不予核發營業執照；對影響周邊環境不適合于開設的經營項目不予核發營業執照；適當放寬物業服務企業的兼營范圍，在不損害利害關系人利益的情況下，經業主大會同意，允許和扶持物業服務企業開展多種經營。

    （八）環保部門: 負責對在物業管理區域內貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業污水、工業廢棄物的查處；城市飲食服務業的經營者未采取有效污染防治措施，致使排放的油煙等對附近居民的居住環境造成污染；工業企業、建筑施工噪音等其他影響物業管理區域環境的行為。

（九）規劃部門：負責對未經規劃部門批準擅自進行改建、擴建和增建建筑物或構筑物的行為的查處；未經規劃部門批準擅自改變建筑物使用功能的，應按照《城鄉規劃法》及相關法律法規的規定予以嚴管重罰。

（十）國土部門：負責對改變房屋使用性質的行為的查處。

（十一）質監部門：負責對小區內特種設施設備的監管。

（十二）園林綠化部門：負責侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木的行為的查處下。

　?。ㄊ┫啦块T: 負責對擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施行為的查處；增加建筑物火災荷載、占用消防道路設施等行為；堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質；牽頭組織消防安全檢查。

（十四）物業服務企業：以為業主服務為宗旨，全面履行合同約定；接收各相關部門、業主委員會及業主的監督；按照規定公布物業服務費收支情況，接受監督；協助有關部門提供社區服務，積極開展社區文體等活動；協助中心、社區開展計劃生育、文明創建、社會治安綜合治理、數字化考核等社會活動；協助業主大會成立及業主委員會的換屆；協助業主對物業專項維修資金的籌集和使用；加強自律，依法介入和有序退出物業管理項目

（十五）業主委員會：執行業主大會的決定和決議；召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施督促業主繳納物業服務費及其他相關費用；組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；負責小區移交接管驗收管理工作；業主大會賦予的其他工作。