• 鏡湖區住宅小區物業管理辦法

    來源:    日期:2016-1-6    瀏覽次數3320

    第一章 總    則

    第一條 為規范住宅物業管理服務行為,促進我區物業管理工作健康有序發展,根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》,結合我區物業管理市場現狀,特制定本辦法。

    第二條 物業管理是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

    第三條 物業服務企業從事物業管理經營性活動必須取得物業管理資質,其接管項目的面積必須與其資質等級相符。

    第四條 根據住宅小區的交付時間、建設單位、性質不同,我區住宅小區分為企業開發的商品房小區和政府開發的安置房小區(以下簡稱商品房小區和安置房小區),其中商品房小區按照新建小區和老舊小區劃分,安置房小區分為新交付安置房小區(2013年以后交付)和安置房小區。

    第二章 職    責

    第五條 住宅小區物業管理工作是系統性工程,需相關單位和部門之間相互協調、配合,業主、物業服務企業、相關單位和部門應各負其責,切實履行各自的基本職責。

    (一)區物業辦:從行業管理角度對物業服務企業的實施監管;負責物業服務企業的資質申報和資質年審的初審;宣傳物業管理法律、法規;組織物業服務企業從業人員、業主、業主委員會等進行相關培訓;指導公共服務中心組織召開首屆業主大會及選舉業主委員會;牽頭組織相關單位、部門對住宅小區的物業管理工作進行年度考核;組織全區創先評優等工作。

    (二)開發企業:合理規劃并按照規劃要求建設住宅小區內配套設施;對分期交付的小區做好已交付部分與在建部分的區域劃分工作,并且確保小區業主生活便利;在完全建成后,應當將公共區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備,按規定移交給相應的專業經營單位進行維護管理;在銷售物業前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理,并按規定移交相關材料,并在一個月內將前期物業服務合同送區物業辦備案。

    (三)區重點局:合理規劃并負責按照規劃和管理要求建設安置住宅小區及配套設施;組織區物業辦、公共服務中心和社區參加小區的分期驗收、消防驗收、綜合驗收;負責房屋在保質期內的維修和改造;對分期交付的小區做好已交付部分與在建部分的區域劃分工作,并且確保小區業主生活便利;在完全建成后,應當將公共區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備,按規定移交給相應的專業經營單位進行維護管理;負責整理、收集全套小區建設資料,并將資料按時移交給前期物業服務企業;小區正式交付前八個月書面告知區宜居公司小區交付時間,并做好物業交接準備。

    (四)區建投:負責安置房項目的資金籌措;

    (五)區宜居公司:負責對新建安置住宅小區實施前期物業管理,按照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定,業主入住前5個月前完成前期物業公司招標入駐管理工作,管理合同應明確獎罰條款,并在合同簽訂一個月內報區物業辦備案;負責對建設單位在保質期內質量問題的整改督促;同時在房屋交付時,公示前期物業管理合同和臨時管理規約;項目綜合驗收完成后,按照合同約定按期支付物業服務費用。

    (六)公共服務中心:根據《安徽省物業管理條例》,按時組織協調業主代表、建設單位和居民委員會(或村委會)召開首次業主大會,選舉產生或改選業主委員會,并指導業委會開展日常工作;參與安置住宅小區物業服務企業的招投標工作,加強對物業服務企業的日常監管;定期召開物業聯席會議,排查和調處物業矛盾;協調相關部門,協助物業服務企業和業主解決疑難問題;按季度對轄區內物業服務企業進行考核。

    (七)社區:定期開展物業管理相關的社區文化建設活動;提供數字化城管、文明創建考核結果;按月對轄區內物業服務企業進行考核。

    (八)市容局負責違法行為的查處,主要有:未經城市規劃行政主管部門批準,在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的;拆改房屋承重結構; 擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營,侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備; 擅自改變房屋外貌,影響他人生活、工作或者市容環境;違反規定擺攤設點、占道經營;違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;亂倒建筑及生活垃圾;未經批準擅自飼養家畜家禽等影響市容和環境衛生。

    (九)公安部門負責違法行為的查處,主要有:負責維護住宅小區治安,指導物業服務企業做好小區的安防工作,加大對盜竊等違法行為的查處;負責“住改非”中擅自經營棋牌室等違法行為的查處;負責查處違反治安管理條例以及生產、銷售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為;加強犬類管理。

    (十)工商部門負責違法行為的查處,主要有:在物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為;對住宅改變為經營性用房,申請人未能提交本單元、本棟住戶、業主委員會等全體利害關系人書面同意材料的,不予核發營業執照;對影響周邊環境不適合于在住宅小區內開設的經營項目不予核發營業執照;適當放寬物業服務企業的兼營范圍,在不損害利害關系人利益的情況下,允許和扶持物業服務企業開展多種經營。

        (十一)環保部門負責違法行為的查處,主要有:在物業管理區域內貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業污水、工業廢棄物;城市飲食服務業的經營者未采取有效污染防治措施,致使排放的油煙等對附近居民的居住環境造成污染;工業企業、建筑施工噪音等其他影響物業管理區域環境的行為。

    (十二)規劃部門負責違法行為的查處,主要有:未經規劃部門批準擅自進行改建、擴建和增建建筑物或構筑物的;未經規劃部門批準擅自改變建筑物使用功能的。應按照《城鄉規劃法》及相關法律法規的規定予以嚴管重罰。

    (十三)園林綠化部門負責違法行為的查處,主要有:侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木的行為。

    (十四)消防部門負責違法行為的查處,主要有:擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施;增加建筑物火災荷載、占用消防道路設施等行為;堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質。

    (十五)國土部門負責違法行為的查處,主要有:負責對改變房屋使用性質的行為的查處。

    (十六)質監部門負責違法行為的查處,主要有:負責對小區內特種設施設備的監管。

    (十七)交警部門負責違法行為的查處,主要有:違反規定停放機動車輛。

    (十八)業主委員會:執行業主大會的決定和決議;召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;監督管理規約的實施督促業主繳納物業服務費及其他相關費用;組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;負責小區移交接管驗收管理工作;業主大會賦予的其他工作。

    (十九)物業服務企業:以為業主服務為宗旨,全面履行合同約定;接收各相關部門、業主委員會及業主的監督;按照規定公布物業服務費收支情況,接受監督;協助有關部門提供社區服務,積極開展社區文體等活動;協助中心、社區開展計劃生育、文明創建、社會治安綜合治理、數字化考核等社會活動;協助業主大會成立及業主委員會的換屆;協助業主對物業專項維修資金的籌集和使用;加強自律,依法介入和有序退出物業管理項目

    第三章 考    核

    第六條 本辦法考核對象為區境內從事經營活動的物業服務企業、相關部門、公共服務中心??己斯ぷ饔社R湖區物業管理工作領導小組牽頭,區物業管理辦公室按照考核細則組織公共服務中心、社區、物業服務企業共同實施。

    第七條 物業服務企業的考核實行月度、季度考核與年終考核相結合的原則。月度考核由社區實施,考核分值占全年考核權數的50%,季度考核由公共服務中心實施,考核分值占全年度考核權數的30%,年度考核由區物業辦牽頭實施,考核分值占全年度考核權數的20%。

    公共服務中心的考核實行日常工作與年終考核相結合的原則。日常工作分值占全年度考核權數的80%,年度考核由區物業辦牽頭實施,考核分值占全年度考核權數的20%。

    各相關部門考核實行日常工作考核,由公共服務中心實施。

    第四章 獎    扶

    第八條 本辦法獎扶政策分為進駐管理、日常管理、物業用房三方面。

    第九條 進駐管理獎扶對象為區境內無物業管理小區。獎扶金額為合同約定的一個月的物業服務費。

    滿足以下條件可參與獎扶申請:

    (一)進駐無物業管理小區實施物業管理,并與業主簽訂三年或三年以上的物業服務合同。

    (二)物業服務合同內容包括房屋及共用設施設備的維修和養護、環境清潔、秩序維護、綠化養護等;

    (三)業主及住戶的滿意度達到85%以上;

    (四)一年內未發生重大安全責任事故(包括重大公共衛生事故、火災、刑事案件等);

    (五)一年內未發生群體性事件和業主集體上訪事件。

    第十條 日常管理獎勵標準以小區為單位,當年參與考核且考核分值在90分或80分以上定為優秀或合格等次,按優秀和合格兩個等次分別給予2萬元和1萬元獎勵。建筑面積五萬平方米以上小區獎勵金額翻倍。

    連續三年考核分值在80分以上的,另獎勵1萬元。

    第十一條  新建小區、老舊小區、新建安置房小區、安置房小區因基礎條件不同,考核標準不同。

    第十二條 對于已引進物業管理,未按照《安徽省物業管理條例》配建物業管理用房的住宅小區(2010年1月1日前完成綜合驗收),按照物業管理用房面積標準與單位面積房屋租賃價格標準的乘積確定物業管理用房租用費用獎勵標準。

    住宅小區物業管理用房的面積標準由區物業辦根據《安徽省物業管理條例》確定,單位面積房屋租賃價格標準由公共服務中心根據租賃市場行情確定。

    第十三條 以上三類獎扶資金撥付程序如下:

    (一)物業服務企業向社區提出申請,提供物業服務合同等資料;

    (二)社區對物業服務企業提交的申請進行初步審查,經審查符合獎勵條件的,將申請資料上交所屬公共服務中心;

    (三)公共服務中心審核后出具審查意見,報送區物業辦審核。

    (四)區財政局按照區物業辦的最終審查意見,向公共服務中心或社區撥付獎勵資金,由公共服務中心或社區撥付給獎勵對象。

                   第五章 罰    則

    第十四條 對考核分值70分以下的物業服務企業限期進行整改,經過整改仍達標物業服務企業,取消其下一年度評先評優資格。

    第十五條 對排名靠后的相關部門、公共服務中心、社區進行通報批評。

    本辦法自下發之日執行。

     

     

    附:鏡湖區住宅小區物業管理考核細則(一)—考核對象為新建商品房小區

    鏡湖區住宅小區物業管理考核細則(二)—考核對象為老舊小區

    鏡湖區公共服務中心物業管理考核細則

    鏡湖區各相關部門物業管理考核細則

     

    鏡湖區住宅小區物業管理考核細則(一)

     

    序號
    考核
    指標
    考   核   細   則
    滿分
    得分
    1.1 住宅小區規劃
    考核內容:小區符合城市規劃要求,有小區詳細規劃。
    考核方式:查閱住宅小區規劃有圖紙。
    計分標準:
    1、有小區詳細規劃并與實際相符。各類規劃圖紙齊全,計2分,否則計0分                                    
    2
     
    1.2 住宅小區綜合驗收
    考核內容:嚴格按國家、省、市有關標準進行綜合驗收。
    考核方式:查閱有關驗收資料。
    計分標準:
    1、有完整的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續,計1.5分;
    2、資料欠齊全,不完整計0.5分;
    3、無驗收手續計0分。
    1.5
     
    2.1 實施統一物業管理
    考核內容:小區委托物業服務公司實施統一管理,簽訂物業管理委托合同并有固定經營場所。
    考核方式:現場檢查。
    計分標準:
    1、物業服務公司對住宅小區實施統一的專業化、社會化管理,計2分,否則計0分;
    2、已簽訂物業管理委托合同的,計2分,否則計0分;
    3、物業服務公司嚴格按照物業管理委托合同有關內容實施經營與有償服務的計1分,否則0分;
    4、有固定經營場所的計1分,否則計0分。
    6
     
    2.2 業主委員會
    考核內容:業主委員會或建立情況。
    考核方式:現場檢查業主委員會組成相關資料。
    計分標準:
    1、小區經業主代表大會選舉成立業主委員會,計2.5分,否則計0分;
    2、業主委員會正常開展工作,并有記錄的,計2分,否則計0分。
    4.5
     

     

    鏡湖區住宅小區物業管理考核細則(一)

     

    序號
    考核
    指標
    考   核   細   則
    滿分
    得分
    2.3業主委員會與物業公司關系
    考核內容:業主委員會分工明確。
    考核方式:現場檢查物業服務公司與業主委員會相關職責分工文件與資料。
    計分標準:
    1、業主委員會與物業服務公司責、權、利分工明確的計1分,否則計0分;
    2、有責、權、利有關分工文件計1分,否則計0分。
    2
     
    2.4 物業管理制度
    考核內容:物業公司制定各項管理制度和住戶公約或業主公約。
    考核方式:查閱制度和公約有關文件資料。
    計分標準:
    1、物業服務公司制定各項專業管理制度和工作崗位標準,并實施的計2分;有制度未實施或實施不到位的計1分,否則計0分;
    2、制定了住戶公約或業主公約,計1分,否則計0分。
    3
     
    2.5 小區物業管理
    考核內容:小區物業管理
    考核方式:查看現場及有關文件資料
    計分標準:
    1、管理小區已封閉并設置電視監控,計3分;已封閉無監控的,計1分,否則計0分。
    2、小區工作人員均持證上崗并佩戴標志的,計1分,否則計0分;
    3、小區已建立各種檔案齊全的計2分,建立檔案 但不齊全的計1分,否則計0分;
    4、已建立財務管理公開、監督制度,并按期公布的計2分,已建立制度未定期公布的計1分,否則計0分;
    5、根據物業管理委托合同服務內容制定了服務承諾制度并公布實施的計2分,已制定服務承諾制度未公布實施的計1分,否則計0分;
    6、小區業主支持和配合物業管理企業工作,每年對物業管理企業進行評議的,滿意率達95%以上計2分,90%以上計1.5分,80%以上,計0分,否則計0分。
    12
     

     

     
    鏡湖區住宅小區物業管理考核細則(一)

     

    序號
    考核
    指標
    考   核   細   則
    滿分
    得分
    2.6 物業管理人員素質與人員培訓
    考核內容:物業服務公司人員素質與上崗培訓。
    考核方式:查閱人員有關職稱文件和上崗證。
    計分標準:
    1、物業服務公司經理取得全國物業管理經理崗位證書計1分,否則計0分;
    2、物業服務公司管理人員參加過房地產管理及物業管理專業培訓,占80%以上的,計1分,占50%以上的,計0.5分,否則計0分;
    3、物業服務公司管理人員有大專及以上學歷的,占80%以上的,計1分,占50%以上的,計0.5分,否則計0分;
    3
     
    3.1 住宅小區房屋及維修管理
    考核內容:住宅小區房屋及維修管理。
    考核方式:現場檢查房屋設施管理情況及有關維修保養等資料。
    計分方式:
    1、房屋外觀完好,整潔,計1分,外觀一般,計0.5分,外觀差計0分;
    2、小區內組團及棟號有明顯標志,計1分,有引路方向標志平面圖,計1分,否則計0分;
    3、1999年交付使用的房屋完好率達98%以上,計2分,95%以上,計1分,90%以上,計0.5分,否則計0分;
    4、無違反規劃私搭亂建現象,計3分,一處不符扣1分,扣完為止;
    5、2000年交付使用的房屋陽臺封閉有序,不礙觀瞻的,計1分,否則計0分;
    6、房租、水、電、氣等各項費用,實行便民統一代收代繳的計1分,收繳率達98%以上的,計1分,否則計0分;
    7、建立了回訪制度和記錄臺帳的,計2分,有制度無記錄臺帳的,計0.5分,否則計0分。          
    13
     
    6.1   小區綠化管理
    考核內容:小區綠化布置及養護管理情況
    考核方式:現場檢查和查看有關資料,每年規劃、計劃資料齊全。
    計分標準:
    1、小區綠化布局合理計2分,否則計0分;
    2、新建小區公共綠地人均1平方米以上,計1分,否則計0分;
    3、小區綠地管理及養護措施落實到位,計1.5分,無破壞踐踏及隨意占用現象,計1分,否則計0分。
    5.5
     

     

    鏡湖區住宅小區物業管理考核細則(一)

     

    序號
    考核
    指標
    考   核   細   則
    滿分
    得分
    4.1 住宅小區設備管理
    考核內容:住宅小區有關公用設備維修保養管理。
    考核方式:現場檢查有關公用設備運行狀況及維修保養情況,查閱有關資料圖紙及檔案。
    計分標準:
    1、小區內所有公共設備圖紙、資料檔案齊全,計1分,管理完善,計1分,否則計0分;
    2、設備良好,運行正常計1分;無事故隱患、保養、檢修制度完備,計1分,否則計0分;
    3、每天都有設備運行記錄計1分,運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范,計1分,否則計0分;
    4、消防系統設備完好無損,可隨時啟用,計1.5分,否則計0分;
    5、各種管道運行正常,無重大事故發生,計1分,否則計0分。        
    8.5
     
    5.1 住宅小區市政公用設施管理
    考核內容:住宅小區各項市政公用設施管理維修及養護情況。
    考核方式:現場檢查并查閱有關維修、養護資料檔案。
    計分標準:
    1、小區內所有公共配套設施完好,計1分,無隨意改變用途現象,計1分,否則計0分;
    2、供水、供電、通訊、照明設備齊全,計1分,工作正常,計1分,否則計0分;
    3、道路暢通、路面平坦,計1分,路面無破損計1分,否則計0分;
    4、污水排放通暢,計2分,否則計0分;
    5、車輛管理運行有序,并劃出停車紅線,無亂停亂放機動車、非機動車、自行車,計2分,否則計0分。
    10
     
    8.1 小區公共秩序維護管理
    考核內容:小區公共秩序維護管理制度及工作狀況。
    考核方式:現場檢查并查閱有關制度文件和資料。
    計分標準:
    1、小區實行24小時秩序維護制度,并有臺帳記錄的,計2分,否則計0分;
    2、秩序人員有明顯標志,計1分,工作規范、作風嚴謹,計1分,否則計0分;
    3、危及住戶安全處設有明顯標志,計1分,有防范措施,計1分,否則計0分;
    4、小區無重大火災,計1分,無刑事和車輛事故計1分,否則計0分。
    8
     

     

    鏡湖區住宅小區物業管理考核細則(一)

     

    序號
    考核
    指標
    考   核   細   則
    滿分
    得分
    7.1 小區環境衛生管理
    考核內容:小區內環衛設施情況及公共衛生維護狀況。
    考核方式:現場檢查看資料
    計分標準:
    1、小區內環衛設施完備,計1分,有垃圾箱、果皮箱等保潔設備,計1分,否則計0分;
    2、小區實行標準化清掃保潔,垃圾日產日清,計1分,實施垃圾及袋化分類,計1分,否則計0分;
    3、小區內不得違反規定飼養家禽、家畜及寵物,計1分,否則計0分;
    4、房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下等部位保持清潔,計1分,無隨意堆放雜物和占用現象,計1分,否則主計0分;
    5、業主日常生活所需商業網點管理有序,計1分,否則計0分。
    8
     
    9.1 社區文化
    考核內容:住宅小區社區文化設施及活動情況。
    考核方式:現場檢查、走訪并查閱有關資料。
    計分標準:
    1、小區制訂有業主精神文明建設公約,計1分,業主能自覺遵守,計1分,否則計0分;
    2、小區業主鄰里團結互助,文明居住,關心孤寡老人,殘疾人,計1分,否則計0分;
    3、小區內有娛樂場所和設施,計1分,否則計0分;
    4、管理單位積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展各項工作,計1分,否則計分。
    6
     
    物業管理單位經濟效益
    10.1 物業管理單位經濟效益
    考核內容:物業管理單位收入情況和企業經濟發展計劃及指標。
    考核方式:查閱有關財務報表和計劃
    計分標準:
    1、為業主開展多項便民有償服務,計2分,否則計0分;
    2、開展一業為主,多種經營,計3分,否則計0分;
    3、有較強的發展后勁及以業養業的發展計劃及經濟指標,計2分,否則計0分。
    7
     
     
    合計
     
    100
     

     

     
    鏡湖區住宅小區物業管理考核細則(二)

     

    序號
    考核
    指標
    考   核   細   則
    滿分
    得分
    基本
    要求
    1、按要求及時成立(改選)業主委員會。
    按時改選3分,不該選0分;
    3
     
    2、公示服務聯系電話,報修有報修、維修記錄。
    公示聯系電話的,1分,有記錄的2分;
    3
     
    3、每半年公布一次物業管理服務費收支情況。
    按時公示收支情況的3分,公示一次的1次,不公示收支情況的,0分;
    3
     
    設施
    設備
    維修
    養護
    1、對共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;
       共用部位進行日常維修養護,1分;有記錄2分;
    3
     
    2、路燈完好率80%以上,按規定時間定時開關;
       路燈完好率80%以上4分;75%以上2分;70%以上1分;
       按時開關2分,不按時開關2分;
    6
     
    3、道路暢通,路面較平整;
       道路暢通3分,一處不暢通扣1分;
       路面平整3分,一處不平整扣0.5分;
    6
     
    4、設備用房整潔,主要設施設備標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施;
       有設備用房的,設備用房整潔1分;
       設施設備標示清楚齊全的,2分,一處不清楚或不齊全扣1分;
    4
     
    5、消防設施基本完好無損,可隨時啟用;
       消防設施完好,4分,一處不完好扣2分;
    4
     
    6、下水管網每年至少全面疏通一次,及時清理堵塞、滿溢情況;
       下水管網全面疏通一次,2分;及時上報堵塞、滿溢情況2分,出現堵塞、滿溢未及時上報一次扣2得分;
    4
     
    7、小區內無亂搭建,市政設施和綠化樹上無亂拉管線、亂晾衣物等現象;
       無亂搭建,2分;一處亂搭建扣1分;無亂拉管線、亂晾衣物等,2分;一處亂拉管線、亂晾衣物等,扣1分;
    4
     
    8、無亂寫亂畫亂張貼現象;
       無亂寫亂畫亂張貼現象,4分;
    有一處無亂寫亂畫亂張貼現象扣1分;
    4
     
    秩序
    維護
    1、 機動車輛管理有序,按序停放;
    機動車有序停放4分,一處造成交通不暢的扣2分;
    4
     
    2、非機動車輛按序停放,夜間入庫;
       非機動車有序停放3分,一處亂停放扣1分;夜間入庫1分,一處不入庫扣0.5分;
    4
     
    3、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,遇警及時報警。
       突發事件有應急預案1分,無預案0分;及時報警2分,未報警0分;
    3
     
    綠化
    養護
    1、樹木長勢良好,無缺株、死株,綠籬等適時剪修;
       樹木長勢良好,3分;缺株、死株一處扣1分;
       綠籬適時修剪,2分;不修剪0分;
    5
     
    2、草坪及時修剪并清除雜草,有效控制雜草孳生,無黃土裸露;
       草坪及時修剪,2分,不修剪0分;
       無雜草1分,由雜草0分;
      無黃土裸露1分,一處黃土裸露扣0.5分
    4
     
    3、根據氣候狀況和季節,適時組織澆灌、施肥和松土;
       組織澆灌、施肥和松土各1分;未實施0分;
    3
     
    4、適時組織防凍保暖,預防病蟲害。
       組織防凍保暖,2分,未組織0分;
       預防病蟲害1分,未實施0分;
    3
     
    保潔
    服務
    1、小區內公共區域每天清掃1次,干凈整潔;適時保潔;
      每天清掃一次4分;適時保潔4分,有一處明顯垃圾口1分;
    8
     
    2、合理布設垃圾桶、果皮箱,垃圾日產日清;
       垃圾日產日清8分,一處垃圾桶滿溢扣2分;
    6
     
    3、 環衛設施每周清潔1次,無異味;
    環衛設施每周清洗1次,3分;未清洗0分;
    環衛設施無異味2分,一處有異味扣1分;
    5
     
    4、 對區內主路、干路積水、積雪及時清掃。
    主干路無積水,5分,一處有積水、積雪扣1分;
    5
     
     
    合計
     
    100
     

     

     
    鏡湖區公共服務中心物業管理考核細則

     

    序號
    考核
    類型
    考核指標
    考核細則
    滿分
    得分
    (80%)
    工作開展
    1、有工作計劃,1分;
    2、有工作總結,1分。
    2
     
    工作落實
    1、能按時按質參加物業工作會議,每次到會并簽字的,6分;
    未參加會議的一次扣3分;
    遲到30分鐘以上的一次扣1分;
    2、每次布置任務能及時、準確在規定時限內完成的,6分;
    未反饋的每次扣3分;
    未在規定時限內反饋的每次扣1分;
    12
     
    宣傳報道
    1、全年發表在媒體或網站上的信息達到12條及以上的,12分;
    2、未滿12條的少1條扣1分;
    3、市級及以上媒體網站或網站上的信息每條加1分;
    12
     
    知識培訓
    1、 全年開展物業管理培訓不少于2次,且每次參與人數不少于10人的,6分;
    2、 少一次扣3分;人數不足的扣1分;
    6
     
    活動開展
    1、 全年開展物業管理活動不少于一次,6分;
    2、影響力大,被市級媒體報道的,加2分;
    8
     
    聯席會議
    1、 牽頭召開聯席會議,2分;
    2、 聯席會議切實解決物業管理矛盾,并有會議記錄的,3分;
    5
     
    目標任務
    1、全面完成年初既定目標任務,30分;
    2、考核分值按完成比例計算;
    25
     
    無物管小區考核
    1、 無物業管理小區的考核,考核分值90以上的,30分。
    考核分值每減少五分,扣五分;
    (考核分值80分,得20分;考核分值70分,得10分;考核分值60分,得0分;)
    30
     

     

     
     
     
    鏡湖區公共服務中心物業管理考核細則

     

    序號
    考核
    類型
    考核指標
    考核細則
    滿分
    得分
    (20%)
    領導重視
    1、物業管理矛盾提上黨政議事日程,有會議記錄的,5分;
    2、有分析、研究、解決問題的方案,有會議記錄的,5分;
    10
     
    人員固定
    1、 有分管領導,且有固定物業管理工作人員的,10分;(一年內變動不超過一次)
    變動超過一次扣5分;
    10
     
    十一
    媒體曝光
    1、全年無媒體或網站投訴、曝光的,30分;
    2、有投訴、曝光的有1件,扣1分。
    3、1個月內同一問題出現2次及以上的,扣2分。
    30
     
    十二
    物業服務企業
    滿意度
    1、境內的物業服務企業對公共服務中心物業管理工作進行打分,取平均分;
    2、低于90分的,每降低一個百分點扣2分。
    25
     
    十三
    業主滿意度
    1、隨機抽查10份《業主滿意度調查表》,滿意度達到90分%以上的:滿分;
    2、低于90%的,每降低一個百分點扣2分。
    25
     
     

     

    鏡湖區各相關部門物業管理考核細則

     

     

    序號
    考核
    指標
    考   核   細   則
    滿分
    得分
    聯席會議制度
    1、各相關部門按時參加公共服務中心召開的聯席會議,并到會簽字的40分;
    到會未簽字的,扣3分;
    一次遲到30分鐘以上的,扣5分;
    一次未參加會議的,扣10分;
    40
     
    工作落實
    1、 按照聯席會議決定,落實聯席會議布置工作,60分。
    一次未能在規定時間內完成工作布置的,扣8分;
    一次未能完成工作布置的,扣20分;
    60
     
     

    (一)區物業辦:從行業管理角度對物業服務企業實施監管;負責物業服務企業的資質申報和資質年審的初審;宣傳物業管理法律、法規;組織物業服務企業從業人員、業主、業主委員會等進行相關培訓;指導公共服務中心組織召開首屆業主大會及選舉業主委員會;牽頭組織相關單位、部門對住宅小區的物業管理工作進行年度考核。

    (二)區重點局:負責按照規劃和管理要求建設安置住宅小區及配套設施;牽頭組織區物業辦、公共服務中心、社區、相關單位參加小區的分期和綜合驗收;對分期交付的小區做好已交付部分與在建部分的區域劃分工作,并且確保小區業主生活便利;在完全建成后,應當將公共區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備,按規定移交給相應的專業經營單位進行維護管理;負責將成套建設資料按時移交給前期物業服務企業;小區交付前8個月正式書面告知區宜居公司做好小區物業交接準備;一個月內完成小區全套資料交付;負責保質期內房屋質量問題維修和整改。

    (三)區宜居公司:負責對新建安置住宅小區實施前期物業管理,按照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定,業主入住前5個月前完成前期物業公司招標入駐管理工作,管理合同應明確獎罰條款,并在合同簽訂一個月內報區物業辦備案;負責對建設單位在保質期內質量問題的整改督促;同時在房屋交付時,公示前期物業管理合同和臨時管理規約;項目綜合驗收完成后,按照合同約定按期支付物業服務費用。

    (四)公共服務中心:按時組織協調業主代表、建設單位和社區居民委員會(或村委會)召開首次業主大會,負責業主委員會的選舉和換屆,并指導業委會開展日常工作;參與安置住宅小區物業服務企業的招投標工作,加強對物業服務企業的日常監管;積極協調相關部門,協助物業服務企業和業主解決疑難問題;牽頭信訪、矛盾等問題的排查、調處;每月定期召開物業管理聯系會議;制定物業管理宣傳培訓計劃并按計劃開展工作。

    (五)市容局:負責查處未經城市規劃行政主管部門批準,在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的;拆改房屋承重結構; 擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營,侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備; 擅自改變房屋外貌,影響他人生活、工作或者市容環境;違反規定擺攤設點、占道經營;違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;亂倒建筑及生活垃圾;未經批準擅自飼養家畜家禽等影響市容和環境衛生。

    (六)公安部門:負責維護安置住宅小區治安,指導物業服務企業做好小區的安防工作,加大對盜竊等違法行為的查處力度;負責查處違反治安管理條例以及生產、銷售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為;加強犬類管理;負責對小區內棋牌室等違法違規行為的查處。

    (七)工商部門:負責對在物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為的查處;對住宅改變為經營性用房,申請人未能提交本單元、本棟住戶、業主委員會等利害關系人書面同意材料的,不予核發營業執照;對影響周邊環境不適合于開設的經營項目不予核發營業執照;適當放寬物業服務企業的兼營范圍,在不損害利害關系人利益的情況下,經業主大會同意,允許和扶持物業服務企業開展多種經營。

        (八)環保部門: 負責對在物業管理區域內貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業污水、工業廢棄物的查處;城市飲食服務業的經營者未采取有效污染防治措施,致使排放的油煙等對附近居民的居住環境造成污染;工業企業、建筑施工噪音等其他影響物業管理區域環境的行為。

    (九)規劃部門:負責對未經規劃部門批準擅自進行改建、擴建和增建建筑物或構筑物的行為的查處;未經規劃部門批準擅自改變建筑物使用功能的,應按照《城鄉規劃法》及相關法律法規的規定予以嚴管重罰。

    (十)國土部門:負責對改變房屋使用性質的行為的查處。

    (十一)質監部門:負責對小區內特種設施設備的監管。

    (十二)園林綠化部門:負責侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木的行為的查處下。

     ?。ㄊ┫啦块T: 負責對擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施行為的查處;增加建筑物火災荷載、占用消防道路設施等行為;堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質;牽頭組織消防安全檢查。

    (十四)物業服務企業:以為業主服務為宗旨,全面履行合同約定;接收各相關部門、業主委員會及業主的監督;按照規定公布物業服務費收支情況,接受監督;協助有關部門提供社區服務,積極開展社區文體等活動;協助中心、社區開展計劃生育、文明創建、社會治安綜合治理、數字化考核等社會活動;協助業主大會成立及業主委員會的換屆;協助業主對物業專項維修資金的籌集和使用;加強自律,依法介入和有序退出物業管理項目

    (十五)業主委員會:執行業主大會的決定和決議;召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;監督管理規約的實施督促業主繳納物業服務費及其他相關費用;組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;負責小區移交接管驗收管理工作;業主大會賦予的其他工作。

     

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